Часть сделок с жильём закон разрешает оформлять в простой письменной форме, а часть — только через нотариуса. Разберём, где проходит граница, и почему многие идут к нотариусу даже там, где могли бы обойтись.

Когда нотариус обязателен

• Отчуждение доли в праве общей собственности — продажа, дарение, мена. Исключение: когда все участники отчуждают свои доли одной сделкой.
• Сделки с имуществом несовершеннолетних и ограниченно дееспособных собственников.
• Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.
• Брачный договор и соглашение о разделе имущества супругов.
• Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, когда супруги распределяют доли между собой и детьми.
• Ипотека долей в ряде случаев.

Без удостоверения такие сделки ничтожны — регистрирующий орган их просто не примет, а если сделка каким-то образом прошла, её признают недействительной.

Когда идут добровольно

Закон не требует нотариуса при обычной купле-продаже целой квартиры между дееспособными взрослыми. Но к нему обращаются, когда:

• стороны плохо знают друг друга и нужна независимая проверка;
• в цепочке несколько сделок и важно синхронизировать расчёты;
• расчёт идёт через депозит нотариуса — надёжнее банковской ячейки;
• одна из сторон действует по доверенности;
• участник в возрасте или есть сомнения в его состоянии, и важно снизить риск оспаривания;
• объект с историей: наследство, перепланировки, прежние споры.

Что именно делает нотариус

Устанавливает личности и проверяет дееспособность. Запрашивает сведения из реестра недвижимости: кто собственник, нет ли арестов и залогов. Проверяет полномочия представителей и наличие согласий — например, согласия супруга. Разъясняет сторонам последствия и убеждается, что каждый понимает, что подписывает.

После подписания сам подаёт документы на регистрацию — как правило в электронном виде, и это быстрее самостоятельной подачи.

Депозит нотариуса

Отдельная возможность, о которой мало знают. Покупатель вносит деньги на депозитный счёт нотариуса, а тот перечисляет их продавцу после регистрации перехода права. Ни одна из сторон не рискует: продавец уверен, что деньги есть, покупатель — что они уйдут только после оформления.

Ответственность

Нотариус отвечает за ущерб, причинённый по его вине, и его ответственность застрахована. Дополнительно действуют коллективная страховка палаты и компенсационный фонд.

При простой письменной форме такой защиты нет: риски целиком на сторонах, и в случае проблем остаётся только суд.

Сколько это стоит

Тариф за удостоверение сделки считается в процентах от суммы договора, с ограничениями сверху. Плюс региональная часть за техническую работу и отдельно — подача на регистрацию. Из чего складывается сумма, подробно в статье госпошлина и нотариальный тариф.

Частые вопросы