Дарение — самый прямой способ передать жильё близкому человеку при жизни. Оформляется быстрее наследования и не требует ждать полгода. Но у него есть особенности, которые лучше понимать до подписания, потому что обратного хода почти нет.

Нужен ли нотариус

Не всегда. Если квартира принадлежит одному собственнику целиком, договор можно составить в простой письменной форме и подать на регистрацию самостоятельно.

Нотариальное удостоверение обязательно, когда:

• дарится доля в праве общей собственности;
• собственник несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
• квартира в общей совместной собственности супругов и они распоряжаются ею вместе.

Многие идут к нотариусу и без обязанности: он проверяет документы, дееспособность сторон, отсутствие обременений, отвечает за сделку и сам подаёт её на регистрацию — обычно в электронном виде и быстрее. Подробнее о том, когда удостоверение обязательно, в статье когда сделка с недвижимостью требует нотариуса.

Кто считается близким родственником

Для налоговых целей это супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Подарок от них не облагается налогом на доходы. Все остальные — тёти, дяди, племянники, двоюродные родственники, гражданские супруги — платят налог с рыночной стоимости подарка. Это часто становится неприятным открытием.

Какие документы нужны

• Паспорта дарителя и одаряемого.
• Выписка из реестра недвижимости и документ-основание, по которому квартира приобреталась.
• Согласие супруга, если жильё куплено в браке. Дарение — это распоряжение имуществом, и согласие здесь обязательно: см. согласие супруга на сделку.
• Документы о родстве — понадобятся для налоговой, чтобы подтвердить освобождение.
• Согласие органа опеки, если затрагиваются права несовершеннолетних собственников.

О чём подумать заранее

После регистрации квартира перестаёт быть вашей. Даритель не сможет её продать, заложить или завещать. Отмена дарения допускается лишь в исключительных случаях, прямо названных в законе: покушение одаряемого на жизнь дарителя, умышленное причинение вреда здоровью, обращение с вещью, создающее угрозу её утраты.

Обиды, изменившиеся отношения или отказ ухаживать основанием для отмены не являются. Если для вас это жильё единственное, взвесьте альтернативы: завещание сохраняет право собственности до конца жизни, а договор пожизненного содержания с иждивением связывает передачу имущества с обязанностью содержать вас.

Можно ли сохранить право проживания

Встречное обязательство в договоре дарения запрещено — иначе это уже не дарение, а возмездная сделка, и её могут признать притворной. Но сохранить за дарителем право пользования жилым помещением возможно: формулировку стоит обсудить с нотариусом, чтобы она не превратилась во встречное предоставление.

Как проходит регистрация

Договор подписывается сторонами, затем документы подаются на регистрацию перехода права. Если сделку удостоверяет нотариус, он направляет их сам, обычно в электронном виде. Выписку с новым собственником получают через несколько рабочих дней.

Право возникает не с подписания договора, а с момента регистрации — до неё квартира юридически остаётся у дарителя.

Частые ошибки

• Забыли согласие супруга — регистрацию приостановят.
• Не проверили обременения: залог, арест, зарегистрированные жильцы.
• Подарили постороннему, не предупредив о налоге.
• Оформили дарение вместо продажи, чтобы обойти преимущественное право покупки сособственников, — такую сделку могут признать притворной.

Частые вопросы